Pondération du m²
Méthode de référence pour ramener une surface commerciale à une unité comparable (m² pondéré, ou m²p) en fonction de la profondeur depuis la vitrine.
La pondération est utilisée par les investisseurs institutionnels, les enseignes nationales et les cabinets d'expertise. Le coefficient varie de 130 % (zone d'angle) à 10 % (annexes et étages supérieurs). Voir avis de valeur.
m²p — mètre carré pondéré
Unité de surface ramenée à un standard de visibilité, utilisée pour comparer des transactions entre rues équivalentes.
Calculé en appliquant les coefficients de pondération aux différentes zones d'un local.
VLM — valeur locative de marché
Loyer annuel théorique au m²p selon les transactions récentes comparables d'une même artère.
Exprimée en €/m²p/an. Sert de référence pour estimer un loyer ou un droit au bail.
Droit au bail (DAB)
Somme versée par un nouveau locataire à l'ancien pour reprendre un bail commercial en cours, indépendamment du fonds de commerce.
Calculé par capitalisation de l'écart entre VLM et loyer actuel, généralement sur 5 à 10 ans.
Fonds de commerce
Ensemble des éléments corporels et incorporels permettant l'exercice d'une activité commerciale : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel.
Distinct du droit au bail seul. Valorisé par EBE, chiffre d'affaires, ou ratio sectoriel.
ILC — indice des loyers commerciaux
Indice INSEE publié trimestriellement qui sert à indexer les loyers commerciaux des baux 3-6-9.
Remplace progressivement l'indice ICC (indice du coût de la construction) depuis 2014.
Bail 3-6-9
Bail commercial standard de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale par le preneur.
Cadre légal français du bail commercial. Renouvellement à l'issue, indexation ILC.
Pas-de-porte
Somme payée par le preneur au bailleur à l'entrée dans les lieux, en compensation d'un loyer initialement inférieur à la VLM.
Considéré comme un supplément de loyer payé d'avance, ou comme une indemnité d'éviction inverse.
Actif Core
Actif immobilier prime, à faible risque, occupé par un locataire solide, généralement long bail ferme.
Recherché par les investisseurs institutionnels pour la stabilité de cash-flow.
Pied d'immeuble
Local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble, donnant directement sur rue.
Format d'investissement le plus liquide en immobilier commercial.
Taux de vacance
Part des cellules commerciales vides sur une artère donnée, à un instant T.
Indicateur clé de la santé commerciale d'une rue.
Emplacement prime
Localisation commerciale de premier plan, caractérisée par un flux piéton élevé et une demande locative supérieure à l'offre.
Concentre les enseignes nationales et internationales premium.